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Immobilienversicherung

Eine gute Immobilienversicherung ist ein wichtiger Baustein, um Immobilienvermögen langfristig zu sichern und Haftpflichtrisiken abzudecken. Wie eine gute Immobilienversicherung aussieht und um welchen Versicherungsschutz es dabei geht, erfahren Sie hier.

Bei der Behebung von Immobilienschäden geht es nicht nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern auch um die Aufräumarbeiten, die Zwischenlagerung von Inventar und ggf. die Unterbringung der Immobiliennutzer für die Dauer der Aufräum- und Instandsetzungsarbeiten. Spätestens an dieser Stelle macht trennt sich im Bereich der Immobilienversicherung die Spreu vom Weizen.

Gebäudeversicherung

Welche Arten der Immobilienversicherung gibt es?

Im Kern geht es bei der Immobilienversicherung um die (Wohn-)Gebäudeversicherung. Dabei werden in der Regel die Leitungswasserversicherung, die Feuerversicherung und die Sturm- und Hagelversicherung in einem Vertrag verbunden. Damit sind die häufigsten Gebäude-Gefahren bereits abgedeckt. Die Zusammenfassung zu einer Versicherungs-Police hat sich als zweckmäßig erwiesen, obwohl es grundsätzlich möglich ist, die einzelnen Versicherungsbausteine separat zu versichern.

Eine Pflicht zum Abschluss einer Immobilienversicherung besteht nicht. Sie ist aber im Sinn der Vermögenssicherung unbedingt zu empfehlen.

Häufig wird der Vertrag noch mit weiteren Versicherungen verbunden, die ebenfalls bei Immobilieneigentum relevant sind. Dann besteht eine wirklich umfassende Immobilienversicherung. Konkret ist das möglich im Hinblick auf:

  • die Elementarschadenversicherung
  • die Glasversicherung
  • weitere Anlagenversicherungen (Photovoltaik-, Solarthermie-, Wärmepumpenanlagen-Versicherung)
  • die Hausratversicherung
  • die Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung
  • weitere hausbezogene Haftpflichtversicherungen
  • sonstige private Versicherungen

Was ist bei der Versicherung des Gebäudes zu beachten?

Ein ausreichender Versicherungsschutz ist bei der Immobilienversicherung wichtig. Bei Unterversicherung leistet das Versicherungsunternehmen im Schadensfall keinen vollständigen Schadensersatz. Bei einigen Policen ist es allerdings möglich, gegen Aufpreis einen Unterversicherungsverzicht zu vereinbaren.

In vielen Verträgen ist eine sogenannte gleitende Neuwert-Klausel vorgesehen. Dann wird die Versicherungsprämie automatisch der Immobilienwert-Entwicklung im Zeitablauf angepasst, so dass bei ausreichendem Versicherungsschutz ab Beginn keine Unterversicherung entstehen kann.

In die Prämienberechnung fließt neben dem allgemeinen Beitragssatz der Wert 1914 (eine fiktiver Rechenwert mit dem Basisjahr 1914) und der gleitende Neuwertfaktor ein. Auch bei anderen Bestandteilen der Immobilienversicherung sollte darauf geachtet werden, dass die Versicherungssumme hoch genug ist.

Immobilienversicherung bei Vermietung

Bei Vermietung dürfen die Kosten der Immobilienversicherung auf die Mieter umgelegt werden (s. a. “Ist eine Gebäudeversicherung umlagefähig?”). Sie erscheinen dann in der Nebenkosten-Abrechnung. Dies gilt allerdings nur für Versicherungen, die das Gebäude betreffen sowie für die übliche Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Kosten, die persönliche Risiken des Vermieters abdecken (zum Beispiel Mietausfallrisiko), dürfen nicht umgelegt werden.

Wie wichtig ist ein Elementarschadenschutz?

Die „normale“ Immobilienversicherung erfasst außer Sturm, Hagel und Blitzschlag keine weiteren Gefahren durch Naturgewalten. Solche Elementarrisiken lassen sich durch eine Elementarschadenversicherung abdecken, die als Zusatzversicherung vereinbar ist. Mit diesem Zusatz sind auch Schäden durch Überschwemmungen, Lawinen, Erdrutsche und andere Naturereignisse mitversichert.

Elementarschadenschutz gibt es immer nur als „Komplett-Paket“. Es ist also nicht möglich, einzelne Risiken – zum Beispiel nur Hochwasser – zu versichern.

Praktisch am bedeutsamsten ist das Überschwemmungsrisiko. Es bestimmt auch wesentlich die Prämienhöhe. Bei Gebäuden in stark hochwassergefährdeten Gebieten kann es schwierig werden, eine Elementarschadenversicherung zu erhalten, zumindest ist mit deutlich höheren Prämien zu rechnen.

Inwieweit ein Elementarschadenschutz Sinn macht, hängt vom jeweiligen Gefährdungsrisiko ab und ist eine Abwägungsfrage.

Warum ist die Hausratversicherung oft Teil der Immobilienversicherung?

Bei selbst genutztem Immobilieneigentum erfolgt die Hausratversicherung häufig unter dem Dach der Immobilienversicherung, auch wenn das nicht zwingend ist. Das hat praktische Gründe: Die Hausratversicherung deckt die gleichen Gefahren ab wie die Versicherung für das Gebäude, mit dem Unterschied, dass sie sich auf die Einrichtung bezieht und nicht auf die Immobilie. Bei Schadensereignissen besteht dann ein Versicherungsschutz „aus einer Hand“ und es kann nicht zu Abgrenzungsproblemen kommen – zum Beispiel bei der Frage, ob eine Einbauküche zum Gebäude zählt oder zur Einrichtung. Auch bei der Hausratversicherung ist ein zusätzlicher Elementarschadenschutz möglich.

Einrichtung und Immobilienversicherung

In der Versicherung des Gebäudes sind oft bereits Einrichtungen abgedeckt, die mit dem Bau verbunden sind: u.a. Einbauküchen, Einbauschränke oder Markisen. „Lose“ Möbelstücke und mobiler Hausrat fallen dagegen eindeutig in den Bereich der Hausratversicherung. Hier greift der Gebäudeschutz nicht.

Wann macht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Sinn?

Immobilieneigentümer sind für die Verkehrssicherheit im Gebäude, auf dem Grundstück und seinem unmittelbaren Umfeld verantwortlich. Sie haften für Gefahren, die vom Gebäude ausgehen oder durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verursacht wurden – und zwar unbegrenzt in tatsächlicher Schadenhöhe.

Bei selbst genutztem Immobilieneigentum wird die Haftpflicht üblicherweise bereits durch die private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Ein extra Versicherungsschutz ist nicht nötig. Anders sieht das bei Vermietung oder unbebauten Grundstücken aus. Hier greift der private Haftpflichtschutz in vielen Fällen nicht. Entsprechenden Schutz bietet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Haftpflichtschutz bei Einliegerwohnungen

In vielen privaten Haftpflichtpolicen ist die Vermietung einer Einliegerwohnung in einem selbst genutzten Haus mit abgedeckt. Dann erübrigt sich eine eigene Eigentümer- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Es kommt aber immer auf den jeweiligen Versicherungsvertrag an, ob und unter welchen Bedingungen Versicherungsschutz besteht.

Welche Haftpflichtrisiken sollten noch versichert werden?

Es gibt weitere Haftpflichtversicherungen, die bei Immobilieneigentum in bestimmten Konstellationen sinnvoll sind:

  • Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Oft wird diese Versicherung auch als Öltank-Versicherung bezeichnet. Sie ist bei Gebäuden mit Ölheizung und einem Heizöl-Tank interessant. Gewässerverunreinigungen durch defekte Leitungen oder einen undichten Öltank können zu großen Schäden führen. Der Öltank- und Heizungsbetreiber ist hier verschuldensunabhängig in der Haftpflicht. Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung kommt für Schadensersatz und Schadenbeseitigung auf.
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung wird in der Bauphase eines Hauses benötigt. Sie sichert den Bauherren bei Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle bzw. in deren Umfeld ab.

Welche Versicherungen gibt es noch rund um Immobilien?

Häufig werden noch weitere private Versicherungen mit der Immobilienversicherung verbunden. Das gilt insbesondere für die Rechtsschutzversicherung.

Immobilienbezogen geht es vor allem um Vermieter-Rechtsschutz oder Eigentümer-Rechtsschutz. Da diese Rechtsschutz-Bereiche oft nicht singulär, sondern nur zusammen mit privatem Rechtsschutz vereinbart werden können, wird die Rechtsschutzversicherung komplett in die Immobilienversicherung integriert. Der Vermieter-Rechtschutz greift bei Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, der Eigentümer-Rechtsschutz bei Streitigkeiten mit Nachbarn oder Behörden. Bei Vermietung kann auch eine eventuelle Mietausfallversicherung mit in die Immobilienversicherung einbezogen werden.

Warum Versicherungsvergleiche wichtig sind

Die Prämien der Immobilienversicherung können sich in einer Größenordnung von mehreren hundert Euro im Jahr bewegen. Von daher ist ein möglichst günstiger Versicherungsschutz gefragt.

Eine Immobilienversicherung sollte aber nie ausschließlich über den Preis verglichen werden. Reine Preisvergleiche sind nur dann zielführend, wenn auch der Versicherungsumfang und die Versicherungsleistungen identisch sind – was so gut wie nie der Fall ist. Sonst werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Sowohl bei den Prämien als auch bei den Leistungen bestehen erhebliche Bandbreiten. Oft hilft nur der Blick ins „Kleingedruckte“, um sich einen Über- und Einblick zu verschaffen.

Kompetenter Expertenrat – zum Beispiel durch einen unabhängigen Versicherungsmakler – kann bei der „richtigen“ Auswahl hilfreich sein.

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