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Gebäudeversicherung: Zeitwert und Neuwert

Die Gebäudeversicherung gehört zu den wichtigsten Versicherungen für Hauseigentümer. Sie deckt Risiken wie Feuer, Leitungswasser und Schäden durch Sturm und Hagel ab. Dabei stehen verschiedene Versicherungskonzepte zur Auswahl: die Gebäudeversicherung nach Zeitwert oder nach Neuwert.

Zwei verschiedene Konzepte der Gebäudeversicherung

Gebäudeversicherung Neuwert Zeitwert Die Gebäudeversicherung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, schützt Hausbesitzer aber vor hohen finanziellen Schäden. Für die Aufnahme einer Baufinanzierung wird der Abschluss der Versicherung häufig vorausgesetzt.

Die Wohngebäudeversicherung deckt unter anderem folgende Risiken:

  • Schäden durch Feuer, Brand, Blitzschlag und Explosionen
  • Leitungswasserschäden
  • Sturm- und Hagelschäden

Zusätzlich können sogenannte Elementarschäden wie Erdbeben und Hochwasser abgesichert werden.

Wer eine Gebäudeversicherung abschließen möchte, stößt dabei früher oder später auf die Begriffe Zeitwert und Neuwert. Die Begriffe beschreiben, welchen Wert die Versicherung im Schadensfall erstattet.

Wovon hängt der Wert des Gebäudes ab?

Wie ermitteln Versicherungen überhaupt den Wert eines Gebäudes? Dafür werden mehrere Faktoren herangezogen:

  • Bauweise: Handelt es sich um ein Massivhaus, ein Fachwerkhaus, ein Blockhaus etc.?
  • Dachung: Mit welchem Material wird das Dach gedeckt, welche Neigung weist es auf?
  • Nebengebäude: Wie viele und welche Art von Nebengebäuden gibt es?
  • Standort: Liegt das Gebäude zum Beispiel nah an einem Fluss oder im Gebirge?
  • Nutzung: Wie stark nutzt sich das Gebäude im Laufe der Zeit ab? Bei privat genutzten Gebäuden fällt die Abnutzung geringer aus als bei gewerblich genutzten Immobilien.
  • Ausstattung: Gibt es moderne Heizungsanlagen, Solaranlagen oder sonstige besondere Ausstattungsmerkmale?

Was ist eine Gebäudeversicherung nach Zeitwert?

Im Versicherungsrecht beschreibt der Zeitwert den Wert, den ein Gegenstand zum Zeitpunkt des Schadens noch besitzt. Dabei wird vom Neuwert des Gegenstandes der Wertverlust auf Grundlage von Alter und Abnutzung abgezogen. Der Zeitwert liegt meist deutlich unter dem Neuwert eines Gebäudes. Eine Gebäudeversicherung nach Zeitwert wird daher nur selten angeboten. Nach Zeitwert werden zum Beispiel Gebäude versichert, die aufgrund ihrer Bauweise oder ihrer Lage in eine besonders hohe Gefahrenklasse eingestuft werden.

Achtung: Keine volle Erstattung bei grobem Vorsatz

In einigen Fällen kann die Gebäudeversicherung auch die Erstattung nach aktuellem Zeitwert verweigern. Wird ein Schaden durch grobe Fahrlässigkeit verursacht, hat der Versicherer das Recht, den Zeitwert zu kürzen. Wer zum Beispiel das Badewasser unbeaufsichtigt laufen lässt und so eine Überschwemmung herbeiführt, muss in der Regel mit einer Kürzung der Versicherungssumme rechnen.

Was bedeutet eine Gebäudeversicherung nach Neuwert?

Der Neuwert eines Gebäudes ist der Betrag, der bei einer völligen Zerstörung der Immobilie benötigt würde, um das Haus im “alten”, vorigen Zustand wieder aufzubauen. Der Neuwert ergibt sich aus dem ortsüblichen Neubauwert einschließlich Architektengebühren und sonstigen Kosten für Konstruktion und Planung.

Der Neuwert entspricht dabei nicht dem Verkehrswert, dem Wiederverkaufswert einer Immobilie. Beide Werte können sich sogar deutlich voneinander unterscheiden, abhängig von Lage, Alter und Ausstattung des Hauses. Würde die Versicherung den Verkehrswert als Grundlage für die Versicherungssumme verwenden, ergäbe sich daraus in vielen Fällen eine Unterversicherung.

Versicherungssumme eines Gebäudes gemäß Wert 1914

Die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung sollte hoch genug sein, um alle anfallenden Kosten im Schadensfall abzudecken. Bezieht sich die Versicherungssumme allein auf den Neubauwert, fällt sie vor allem bei älteren Gebäuden meist zu niedrig aus. Ein Neubau im Jahr 1960 kostete schließlich wesentlich weniger als ein Neubau im Jahr 2018. Um laufende Entwicklung der Baupreise zu berücksichtigen, zieht die Gebäudeversicherung nach Neuwert in der Regel den sogenannten Wert 1914 zur Berechnung der Versicherungssumme heran.

Der Wert 1914 ist ein theoretischer Wert, für den der tatsächliche Wert eines Gebäudes auf den Wert in Mark umgerechnet wird, den die Immobilie im Jahr 1914 gehabt hätte. Warum ausgerechnet 1914? Weil dies das letzte Jahr war, in dem es in Deutschland relativ stabile Baupreise gab. Außergewöhnliche Baupreissteigerungen oder kontinuierliche Schwankungen, wie sie heute üblich sind, kamen nicht vor. So bietet der Wert 1914 eine stabile Grundlage für die Gebäudeversicherung, um die Versicherungssumme und die Prämie zu berechnen.

Wie berechnet sich der Wert 1914?

Der Wert 1914 ergibt sich aus dem Neubauwert und dem Baupreisindex, den das statistische Bundesamt jedes Jahr veröffentlicht. Mit der folgenden Formel lässt sich der Neuwert eines Gebäudes für jedes beliebige Jahr ermitteln:

Wert 1914 = Neubauwert / Baupreisindex im entsprechenden Jahr x 100

Der aktuelle Gebäudewert lässt sich dann folgendermaßen berechnen:

 Wert 1914 = Neubauwert / (Baupreisindex / 100)

Die Gebäudeversicherung nach Neuwert passt die Versicherungssumme allerdings nicht automatisch an die sich verändernden Baupreise an. Wollen Versicherungsnehmer eine Unterversicherung vermeiden, müssen sie die Schwankungen der Baupreise selbst beobachten und die Versicherungssumme entsprechend ändern lassen.

Was tun, wenn das Baujahr nicht bekannt ist?

Nicht in jedem Fall lässt sich der Wert 1914 ohne Weiteres ermitteln. Ist zum Beispiel das Baujahr nicht bekannt oder liegt für ein Jahr kein Baupreisindex vor, lässt sich die Formel schwer anwenden. Eine Gebäudeversicherung nach Neuwert ist dennoch möglich. Oft reicht es aus, wenn ein Bausachverständiger den Wert der Immobilie ermittelt. Ist der Neubauwert für ein bestimmtes Jahr bekannt, kann die Versicherung auch diesen Wert heranziehen, um den Wert 1914 zu bestimmen.

Was ist der gleitende Neuwertfaktor?

Nicht nur die Baupreise unterliegen ständigen Schwankungen. Auch die Tariflöhne im Baugewerbe verändern sich. Muss eine Immobilie nach einem Schaden ganz oder teilweise wieder aufgebaut werden, wird das in fünf Jahren vermutlich höhere Kosten verursachen als heute. Um allen Preisschwankungen Rechnung zu tragen, bestimmen die meisten Gebäudeversicherer die Versicherungsprämie anhand des sogenannten gleitenden Neuwertfaktors.

Der gleitende Neuwertfaktor wird jedes Jahr vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) veröffentlicht. Er berücksichtigt sowohl die Entwicklung des Baupreisindex als auch die Steigerung der Tariflöhne. Auf diese Weise lassen sich inflationsbedingte Schwankungen der Baupreise ausgleichen.

Für den Versicherungsnehmer die gleitende Neuwertversicherung den entscheidenden Vorteil, dass es keine Obergrenze gibt. Die Gebäudeversicherung haftet unbegrenzt für Schäden, sofern der Wert 1914 richtig ermittelt wurde. Eine Unterversicherung aufgrund gestiegener Baupreise ist ausgeschlossen. Beim gleitenden Neuwertfaktor handelt es sich allerdings lediglich um eine Empfehlung. Die Versicherer dürfen davon abweichen und weitere Aspekte zur Berechnung der Prämienhöhe einbeziehen.

Baupreisindex und gleitender Neuwertfaktor 2018 nach GDV

– Baupreisindex für Neukunden: 1396,7
– gleitender Neuwertfaktor: 18,1 für alle Wohngebäude nach VGB 88

Gebäudeversicherung: Zeitwert oder Neuwert? Vergleich lohnt sich

Gebäudeversicherung nach Zeitwert, Neuwert oder gleitendem Neuwertfaktor: Welches Konzept bietet für Ihre Immobilie die meisten Vorteile? Für die meisten Hausbesitzer ist eine gleitende Neuwertversicherung empfehlenswert. Doch auch Gebäudeversicherungen nach gleitendem Neuwert unterscheiden sich oftmals stark in ihren Leistungen und Prämien. Ein unabhängiger Versicherungsvergleich hilft Ihnen, sich einen Überblick über den Markt zu verschaffen.

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