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Gebäudeversicherung für Vermieter

Eine Gebäudeversicherung für Vermieter ist unumgänglich, wenn es um die Absicherung der eigenen Immobilie geht. Erfahren Sie hier, welche Leistungen eine entsprechende Police bietet und an welcher Stelle es Einsparpotential gibt.

Auch kleinere Schäden am Gebäude können mitunter hohe Kosten verursachen. Die Rendite, die durch die Mieteinnahmen erzielt wird, schmilzt dann schnell dahin. Die Gebäudeversicherung für Vermieter ist daher genauso ein Muss wie für Eigennutzer. Sie sorgt dafür, dass das Immobilienvermögen erhalten bleibt und kann sogar ein wichtiger Beitrag zur finanziellen Existenzsicherung sein.

Die Gebäudeversicherung für Vermieter ist kein Standardprodukt. Viele Erweiterungen und Zusätze sind möglich. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Gebäudeversicherung Vermieter

Wie sieht eine Gebäudeversicherung für Vermieter aus?

Eine Gebäudeversicherung für Vermieter unterscheidet sich grundsätzlich nicht von anderen Gebäudeversicherungen. Meist wird sie als verbundene Versicherung vereinbart, bei der der Versicherungsschutz für unterschiedliche Gefahren rund um Gebäude und Vermietung unter einem vertraglichen Dach zusammengefasst wird.

In der „Grundausstattung“ umfasst die verbundene Gebäudeversicherung die Bestandteile Feuerversicherung, Leitungswasserversicherung sowie Sturm- und Hagelversicherung. Häufig wird auch eine Glasversicherung vereinbart.

Darüber hinaus wird die Gebäudeversicherung für Vermieter gerne noch mit weiteren Versicherungen verknüpft. Das betrifft insbesondere:

  • die Elementarschadenversicherung
  • Versicherungen für bestimmte Gebäude-Anlagen (Photovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpen)
  • die Grund- und Hausbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • spezielle Haftpflichtversicherungen (Öltankversicherung, Aufzugversicherung)
  • eine Mietausfallversicherung
  • Vermieterrechtsschutz

Manchmal werden auch weitere private Versicherungen des Vermieters mit der Gebäudeversicherung verbunden. Je umfangreicher der Versicherungsschutz ist, umso höher sind natürlich auch die zu zahlenden Prämien.

Beachten Sie:

Unter dem Strich kann es sich durchaus rechnen, mehrere oder womöglich sogar alle Versicherungen unter einem Dach zu vereinen (gemeint: bei einer Gesellschaft abzuschließen)! Sprechen Sie bei Bedarf Ihren Versicherungsmakler direkt auf diese Möglichkeit an. Die Beratung ist durchweg kostenlos und unverbindlich.

Die Kosten der Gebäudeversicherung für Vermieter

Die Versicherungsprämie in der Gebäudeversicherung wird von verschiedenen Faktoren bestimmt. Neben der Versicherungssumme sind Lage, Wert und Größe des Objektes relevant. Auch die Nutzung spielt eine Rolle. Bei gewerblichen Mieträumen wird anders kalkuliert als bei Mietwohnungen. Selbstbehalte wirken sich ebenfalls auf die Versicherungsprämie aus. Mit einer Selbstbeteiligung wird die Prämie zwar günstiger, kleinere Schäden müssen dann aber zum erheblichen Teil selbst getragen werden.

Was leistet die Gebäudeversicherung im Schadensfall?

Kommt es zum Gebäudeschaden, ersetzt die Versicherung die Kosten für die Schadensbeseitigung und die Wiederherstellung in den ursprünglichen Zustand. Bei Totalzerstörung finanziert sie auch den Wiederaufbau.

Wichtig ist, eine Unterversicherung zu vermeiden, sonst leistet die Versicherung keinen vollen Schadensersatz! Manche Versicherer bieten – gegen Aufpreis – den Unterversicherungsverzicht an. Die Unterversicherung wird vermieden, wenn im Vertrag eine sogenannte „gleitende Neuwertklausel“ enthalten ist. Die Versicherungssumme wird dann automatisch der Wertentwicklung im Zeitablauf angepasst. In vielen Verträgen ist auch vorgesehen, dass im Schadensfall Aufräumungs-, Abbruch-, Bewegungs- und Absicherungskosten übernommen werden.

Für Vermieter besonders wichtig: auch Kosten für Mietausfälle und anderweitige Unterbringung von Mietern während der Schadensbeseitigung können in manchen Policen abgedeckt sein, wenn nicht als integrale Leistung, dann zumindest als als Option.

Wann macht eine Elementarschadenversicherung Sinn?

Die Elementargefahren Sturm, Hagel und Blitzschlag sind bereits durch die „normale“ verbundene Gebäudeversicherung abgedeckt, andere Gefahren durch Naturgewalten dagegen nicht. Ein erweiterter Elementarschadenschutz als Zusatzabsicherung in Form einer Elementarschadenversicherung bietet Sicherheit für solche Risiken. Versichert sind dann u.a. auch Schäden durch Überschwemmungen. Erdrutsche, Lawinen oder Erdbeben.

Praktisch am bedeutsamsten ist das Überschwemmungsrisiko. Gerade wenn das Mietshaus sich in hochwassergefährdeter Lage befindet, empfiehlt sich ein solcher Versicherungsschutz. Ist das Hochwasserrisiko sehr hoch, kann es allerdings schwierig werden, Elementarschadenschutz zu erhalten. Der Versicherungsschutz wird dann häufig abgelehnt.

Warum braucht man Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtschutz?

Der Vermieter als Eigentümer eines Mietshauses haftet grundsätzlich für alle Schäden, die vom Gebäude ausgehen. Er ist auch in der Pflicht, für die Verkehrssicherheit im Haus, auf dem Grundstück und dessen unmittelbarem Umfeld zu sorgen. Bei selbst genutzten Immobilien-Eigentum ist das Haftpflichtrisiko üblicherweise schon durch die private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Bei Mietobjekten greift die Versicherung dagegen nicht. Hierfür benötigt man eine extra Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung – für Vermieter sehr zu empfehlen.

Haftpflichtschutz bei Einliegerwohnungen

Wird nur eine Einliegerwohnung vermietet, wird in der Regel kein eigener Haftpflichtschutz benötigt. Haftpflichtrisiken sind hier üblicherweise durch die Privathaftpflichtversicherung miterfasst. Das sollte man allerdings immer prüfen

Wie ist eine Mietausfallversicherung zu beurteilen?

Mietausfälle wegen notwendiger Renovierung, Sanierung oder Wiederherstellung eines Gebäudes sind oft schon im Rahmen der regulären Gebäudeversicherung abgedeckt. Es gibt aber zusätzlich auch die Möglichkeit, Mietausfälle zu versichern, die durch Zahlungsrückstände, -kürzungen oder -verweigerungen von Mietern entstehen. Manchmal wird ein solcher Versicherungsschutz auch als „Mietnomadenversicherung“ bezeichnet, weil er primär im Zusammenhang mit Mietnomadentum in Anspruch genommen wird.

Billig ist die Mietausfallversicherung nicht, zudem fallen relativ hohe Selbstbeteiligungen an. Wer seine Mieter sorgfältig auswählt, benötigt die Versicherung eigentlich nicht. Eine reine „Leerstands-Versicherung“ ist nicht möglich.

Ist ein Vermieterrechtsschutz angebracht?

Rechtliche Auseinandersetzungen mit Mietern bilden die häufigsten Rechtsstreitigkeiten in Deutschland. Mieterhöhungen, Nebenkosten-Abrechnungen, Mieterpflichten – es gibt viele Anlässe, um sich mit Mietern zu streiten. Mit einem Vermieterrechtsschutz ist zumindest das Prozessrisiko abgedeckt. Die Versicherung übernimmt die Kosten für den Anwalt und das Verfahren, ggf. auch zu tragende Kosten der Gegenseite. Meist ist der Vermieterrechtsschutz nur zusammen mit privatem Rechtsschutz vereinbar. Die Rechtsschutzversicherung wird dann an die Gebäudeversicherung „angedockt“.

Ein Vermieterrechtsschutz ist eine Abwägungsfrage. Auch hier kann man als Vermieter durch ein „gutes Mietverhältnis“ viel dafür tun, dass es erst gar nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Wer zahlt die Gebäudeversicherung – Vermieter oder Mieter?

Der Vermieter darf die Kosten der Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen (s. a. “Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?”). Sie erscheinen dann entsprechend anteilig in der Nebenkosten-Abrechnung und der Vermieter wird nicht belastet. Das heißt, letztlich zahlen die Mieter die Gebäudeversicherung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Kostenumlegung von beiden Seiten im Mietvertrag vereinbart worden ist. Eine einseitig eingeführte Umlegung ohne Mieter-Einwilligung ist unzulässig.

Rechtsgrundlagen für die Umlage bilden die Zweite Berechnungsverordnung von 1957 und die Betriebskostenverordnung von 2004. Nicht alle Versicherungskosten sind umlagefähig. Kostenanteile, die Versicherungsschutz gegen persönliche Risiken des Vermieters betreffen, dürfen nicht umgelegt werden. Dementsprechend sind Prämienteile, die auf Vermieterrechtsschutz oder auf eine Mietausfallversicherung entfallen, nicht umlagefähig.

Was gibt es bei vermieteten Gewerberäumen zu beachten?

Selbstverständlich kann eine Gebäudeversicherung nicht nur für vermietete Wohnhäuser, sondern auch für vermietete Gewerbeimmobilien vereinbart werden. Vom Versicherungsgegenstand besteht hier praktisch kein Unterschied, allerdings können die Prämien erheblich differieren. Denn die Versicherer kalkulieren bei Gewerbeobjekten anders als bei Wohnimmobilien. Das Risiko wird bei gewerblicher Nutzung oft höher eingeschätzt. Dabei kommt es natürlich auch darauf an, welchem Zweck das Gebäude konkret dient. Eine Büronutzung wird in Hinblick auf das Risiko nicht so bewertet wie die Nutzung als Ladengeschäft oder für industrielle Fertigung.

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