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Die Gebäudeversicherung und ihre Nebenkosten

Neben den Basis-Leistungen gibt es für die Absicherung von privaten und gewerblichen Immobilien zahlreiche Zusatzleistungen, für die „Gebäudeversicherungs-Nebenkosten“ anfallen. Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab.

Nebenkosten Gebäudeversicherung
Grundlegende Schäden am Haus kommen zwar selten vor, verursachen allerdings Kosten, die auch schon mal im hohen fünf- oder gar niedrigen sechsstelligen Euro-Bereich liegen können. Für eine optimale Gestaltung des Versicherungsschutzes lohnt es sich mitunter, die Basis-Leistungen einer Gebäudeversicherung durch Zusatzleistungen zu ergänzen. Dieses kann durch z. B. die Absicherung von weiteren Gebäuden der Fall sein (beispielsweise Nebengebäuden wie Garagen oder Gartenhäuser) oder durch die Erweiterung der Versicherungsleistungen durch die Absicherung weiterer Risiken.

Wie hoch diese “Gebäudeversicherungs-Nebenkosten” ausfallen, hängt von den Leistungen des Basis-Tarifs ab – und selbstverständlich von der Preisgestaltung des Anbieters, der die Zusatzleistungen anbietet.

Ausgewiesene Gebäudeversicherungs-Nebenkosten im Sinne von z. B. Wohnnebenkosten (Strom- und Wasserrechnungen etc.) gibt es bei der Absicherung eines Gebäudes nicht. Im weitesten Sinne könnte man hierzu höchstens noch die Versicherungssteuer zählen (s. Abschnitt weiter unten) und unter Umständen die Selbstbeteiligung. 

Wie sieht der Grundschutz in der Gebäudeversicherung aus?

Eine Gebäudeversicherung umfasst üblicherweise die Bausteine Leitungswasserversicherung, Feuerversicherung sowie Sturm- und Hagelversicherung. Diese können auch als einzelnen Versicherungen abgeschlossen werden. Der Regelfall ist aber die Zusammenfassung in einem Vertrag als sogenannte „verbundene“ Gebäudeversicherung.

Früher bestand in einigen Bundesländern die Pflicht zum Abschluss einer Feuerversicherung. Heute ist die Gebäudeversicherung komplett freiwillig, aber zumindest in den Grundbausteinen sehr zu empfehlen.

Im Schadensfall übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Wiederherstellung des alten Gebäudezustandes. Darüber hinaus zahlt sie ggf. Kosten für Abräumarbeiten, schadensbedingte Mietausfälle und Unterbringungskosten. Meist sind diese Zusatz-Leistungen automatisch im Vertrag abgedeckt, manchmal müssen sie extra vereinbart werden (s. a. den Beitrag Die Kosten einer Gebäudeversicherung).

Die normale verbundene Gebäudeversicherung stellt den Grund- oder Basis-Versicherungsschutz für ein Gebäude dar – die dafür anfallenden Prämien sind in diesem Sinne die „Grundkosten“.

Was sind in der Gebäudeversicherung Nebenkosten?

Zusätzliche Kosten können in der Gebäudeversicherung durch folgende Sachverhalte entstehen:

  • Erweiterungen des bestehenden Gebäudeschutzes um zusätzliche Gebäude bzw. Gebäudeteile. Freistehende Garagen, Nebengebäude, Gartenhäuser usw. müssen oft extra versichert werden.
  • Erweiterung der Gebäudeversicherung um zusätzliche Gefahren. Hier ist vor allem die Versicherung gegen weitere Elementargefahren im Rahmen einer Elementarversicherung zu nennen.
  • Verknüpfung der Gebäudeversicherungen mit anderen „gebäudenahen“ Versicherungen, zum Beispiel mit einer Hausratversicherung oder Glasversicherung.

Solche Erweiterungen, Ergänzungen oder Verbindungen führen zwangsläufig zu zusätzlichen Kosten, die man als „Nebenkosten“ des Grundschutzes bezeichnen kann.

Versicherungssteuer als Nebenkosten

Eine besondere Form der Gebäudeversicherung-Nebenkosten ist die Versicherungssteuer. Sie stellt eine Art „Mehrwertsteuer“ auf die (Netto-)Versicherungsprämie dar und fällt auch bei der Gebäudeversicherung an. Der Steuersatz beträgt bei der Gebäudeversicherung ohne Feuer-Anteil 19,00 Prozent, bei der Gebäudeversicherung mit Feueranteil 16,34 Prozent und bei der reinen Feuerversicherung 13,20 Prozent. Die Versicherungssteuer wird von den Versicherungsunternehmen im Rahmen der Beitragserhebung automatisch miterhoben. Der Versicherungsnehmer zahlt die Brutto-Prämie – inkl. Versicherungssteuer.

Nebenkosten durch eine Elementarversicherung

Elementarschäden sind Schäden am Gebäude durch Naturgewalten. In der „normalen“ verbundenen Gebäudeversicherung sind die Elementargefahren Sturm, Hagel und Blitzschlag bereits standardmäßig abgedeckt, andere dagegen nicht.

Wer einen erweiterten Elementarschadenschutz will, muss eine entsprechende Zusatzversicherung abschließen. Dann sind auch Schäden durch Überschwemmungen, Schneelawinen, Erdbeben, Erdrutsche, Vulkanismus usw. abgedeckt.

Eine Elementarversicherung kann immer nur als „Gesamtpaket“ vereinbart werden. „Rosinenpicken“ für bestimmte Risiken – zum Beispiel nur Überschwemmungen – ist nicht möglich.

Geographische Lage mitentscheidend

Die Kosten der Elementarversicherung werden wesentlich durch die Risiko-Lage des jeweiligen Gebäudes bestimmt. Das Überschwemmungs-Risiko spielt dabei eine tragende Rolle. Die zusätzliche Prämie wird aufgrund eines Zonierungsystems mit vier Gefährdungsklassen berechnet. Für Gebäude in der höchsten Gefährdungsklasse 4 wird der Elementarschutz regelmäßig abgelehnt.

Nebenkosten durch eine Hausratversicherung

In der Gebäudeversicherung sind normalerweise Einrichtungsgegenstände nicht mit abgedeckt. Eine Ausnahme gilt nur für Einrichtungen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind wie Einbauküchen, – schränke und Markisen. Für mobile Einrichtungsgegenstände wird eine extra Hausratversicherung benötigt. Sehr oft wird die Hausratversicherung mit der Gebäudeversicherung verbunden, da die abgedeckten Gefahren die gleichen sind.

Neben der Absicherung von Schäden durch Leitungswasser, Feuer, Sturm- und Hagel ist auch in der Hausratversicherung ein erweiterter Elementarschadenschutz möglich. Glasbruch-Schäden sind normalerweise weder in der Gebäudeversicherung noch in der Hausratversicherung abgedeckt. Wer hier Versicherungsschutz möchte, muss eine eigene Glasversicherung abschließen. Diese wird häufig ebenfalls mit der Gebäude- und Hausratversicherung zu einem Gesamtpaket verbunden. Sowohl für den Hausrat- als auch für den Glasschutz fallen zusätzliche Versicherungsprämien an.

Nebenkosten durch andere Erweiterungen

Darüber hinaus sind bei der Gebäudeversicherung noch mehr Erweiterungen denkbar. Dabei kommt es auch darauf an, welche Leistungen der Grundschutz bietet. Ob ein erweiterter bzw. zusätzlicher Versicherungsschutz sinnvoll bzw. notwendig ist, hängt daher wesentlich vom jeweiligen Vertrag ab.

Wichtige Erweiterungen – wenn sie nicht schon eingeschlossen sind – beziehen sich auf:

  • weitere (freistehende) Gebäude auf dem Grundstück, zum Beispiel Garagen, Carports, Gartenhäuschen, Gartenlauben, sonstige Nebengebäude
  • Versicherungsschutz für Photovoltaik-, Solarthermie-, Geothermie- oder Wärmepumpenanlagen. Diese Anlagen werden im Grundschutz oft nur unzureichend oder gar nicht abgedeckt
  • Versicherung gegen Schäden durch Vandalismus und Graffiti. Solche Schäden sind im Grundschutz nicht immer erfasst
  • zusätzliche Rechtsschutzversicherung: manchmal wird auch ein Privat-Rechtsschutz mit der Gebäudeversicherung verknüpft
  • Vereinbarung eines Unterversicherungsverzichts: in diesem Fall verzichtet die Versicherung beim Schadensersatz auf Abzüge, wenn das Gebäude „unter Wert“ versichert war

Durch zusätzliche Vereinbarungen zum Leistungsumfang und Leistungsgegenstand der Gebäudeversicherung werden deren Grundleistungen erweitert. Die zusätzlich zu zahlenden Beiträge können als Nebenkosten gesehen werden.

Wovon hängen die Nebenkosten ab?

Grundsätzlich werden die Nebenkosten durch folgende Faktoren beeinflusst:

  • die vereinbarte Leistungserweiterung
  • den vereinbarten zusätzlichen Versicherungsschutz
  • vereinbarte zusätzliche Leistungsgegenstände
  • die Versicherungssumme
  • die für das jeweilige Versicherungsobjekt geltende Risikokalkulation
  • vereinbarte Selbstbehalte bei Zusatzversicherungen

Wie hoch können die Nebenkosten sein?

Darauf gibt es keine pauschale Antwort. Das hängt immer von der Gestaltung des Versicherungsschutzes ab. Dabei gilt: je mehr zusätzlich zum Grundschutz vereinbart wird, umso höher fallen auch die Nebenkosten aus. Es ist durchaus möglich, dass die „Nebenkosten“ die Größenordnung des Grundschutzes erreichen, im Extremfall sind sie sogar höher. Ein ausgesprochener Kostentreiber kann zum Beispiel die Elementarversicherung sein, insbesondere bei Gebäuden in „Gefährdungslagen“.

Ein eigenes Thema: Gebäudeversicherung und Nebenkosten-Abrechnung

Vermieter dürfen Kosten „der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ im Rahmen der Nebenkosten-Abrechnung auf Mieter umlegen. Das ist in § 2 Nr. 13 BetrKV (Betriebskostenverordnung) ausdrücklich so vorgesehen. Das gilt auch für die Glasversicherung sowie weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen, wenn sie erforderlich sind und die Berücksichtigung in der Nebenkosten-Abrechnung im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Das heißt, bei einer Umlegung trägt der Mieter letztlich die Kosten für den Grundschutz und die Nebenkosten der Gebäudeversicherung.

Nicht umlagefähig sind allerdings solche Versicherungskosten, die ausschließlich der privaten Absicherung des Vermieters dienen. Das gilt u.a. für die private Haftpflichtversicherung, die Rechtsschutzversicherung oder eine Mietausfallversicherung. Die „Nebenkosten“ für solchen – häufig mit der Gebäudeversicherung verbundenen – Versicherungsschutz muss der Vermieter tragen. Sie sind bei der Nebenkosten-Abrechnung auszuklammern.

Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

Was „Grundkosten“ und „Nebenkosten“ einer Gebäudeversicherung sind, hängt wesentlich vom jeweiligen Anbieter und Vertrag ab. Bei Versicherungsvergleichen kann man letztlich immer nur Versicherungspakete mit gleichartigen Leistungen betrachten, sonst werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Beim Preisvergleich sollten „Grundkosten“ und „Nebenkosten“ zusammengefasst einbezogen werden, denn für Versicherungsnehmer zählt letztlich immer, was unter dem Strich zu zahlen ist.

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