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Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel

Wird ein Gebäude veräußert, geht die Wohngebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer über. So schreibt es das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor. Behalten muss der Käufer die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel aber nicht.

Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel

Was geschieht mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel durch Verkauf?

Die Gebäudeversicherung gehört zu den wichtigsten Versicherungen, die Hausbesitzer abschließen können. Sie deckt Schäden durch Brand, Leitungswasser, Hagel und Sturm sowie Blitzschlag an Haupt- und Nebengebäuden. Wird ein Gebäude veräußert, besteht in aller Regel bereits eine Gebäudeversicherung. Beim Verkauf des Gebäudes geht der Versicherungsvertrag automatisch auf den Käufer über. So sieht es § 95 VVG vor.

Unterschiedliche Wege der Veräußerung

Als Veräußerung versteht man jede Form der Eigentumsübertragung, die auf einem Rechtsgeschäft beruht. Dazu gehören:

  • der Verkauf mit Kaufvertrag
  • die Sicherungsübereignung
  • die Zwangsvollstreckung
  • die Übertragung des Erbes zu Lebzeiten des Erblassers
  • die gesetzliche Erbfolge

Wann gilt der Eigentümerwechsel als erfolgt?

Die Übertragung der Gebäudeversicherung auf den neuen Besitzer erfolgt erst, wenn der Eigentümerwechsel rechtskräftig vollzogen ist. Das ist der Fall, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde. Die Umschreibung des Grundbucheintrags nimmt oft einige Zeit in Anspruch und erfolgt meist erst lange, nachdem bereits ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorliegt. Der Kaufvertrag allein reicht aber noch nicht aus, um den Versicherungsvertrag übertragen zu lassen. Auch durch die Vormerkung des Käufers im Grundbuch, die sogenannte Auflassung, erfolgt noch kein rechtskräftiger Eigentümerwechsel.

Wer muss die Versicherung über den Eigentümerwechsel informieren?

Damit der Versicherungsvertrag auf den neuen Hausbesitzer übertragen werden kann, muss die Versicherung natürlich über den Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt werden. Laut § 97 VVG sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer dazu verpflichtet, den Versicherer unverzüglich über die Veräußerung zu informieren.

Die sogenannte Veräußerungsanzeige erfolgt durch ein formloses Schreiben. Das Schreiben sollte die Adresse des veräußerten Gebäudes sowie die Wohngebäudeversicherungs-Nummer enthalten. Möchten sich Käufer nicht darauf verlassen, dass der alte Eigentümer die Versicherung informiert, sollten sie sich selbst an den Versicherer wenden.

Achtung: Versäumnis gefährdet Versicherungsschutz!

Verpassen sowohl der alte als auch der neue Eigentümer, der Gebäudeversicherung den Eigentümerwechsel anzuzeigen, ist der Versicherer nicht mehr zur Leistung verpflichtet. Tritt mehr als einen Monat nach erfolgter Veräußerung ein Schadensfall ein, kann die Versicherung die Zahlung von Schadenersatz verweigern. Das Gesetz lässt jedoch Ausnahmen zu: Der Versicherer muss weiterhin zahlen, wenn ihm die Veräußerung bereits zu dem Zeitpunkt bekannt war, zu dem ihm die Veräußerungsanzeige hätte zugehen müssen. Ebenfalls zur Leistung verpflichtet ist die Versicherung, wenn zum Zeitpunkt des Schadensfalls die Kündigungsfrist des Versicherungsnehmers bereits abgelaufen ist und er den Vertrag nicht gekündigt hat.

Muss ein Käufer die Wohngebäudeversicherung übernehmen?

Die automatische Übertragung der Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer bringt einige Vorteile mit sich. Käufer können sich sicher sein, dass der Versicherungsschutz nach der Veräußerung nahtlos weiterläuft. Sie müssen sich in der ohnehin stressigen Zeit des Hauskaufs und Umzugs nicht auch noch nach einer neuen Versicherung umsehen.

Häufig kann es jedoch sinnvoll sein, die bestehende Gebäudeversicherung nicht zu übernehmen. Oft besteht der Altvertrag bereits seit vielen Jahren und ist nicht mehr zeitgemäß. Vielleicht hat der Käufer auch einen Tarif mit einem besseren Preis-/Leistungsverhältnis entdeckt. Entspricht die Versicherung des Vorbesitzers nicht den eigenen Vorstellungen, muss der neue Eigentümer sie nicht unbedingt behalten. Er kann auch innerhalb einer gewissen Frist kündigen und einen neuen Vertrag abschließen.

Tipp: Erst kündigen, wenn eine neue Versicherung gefunden ist

Als neuer Hausbesitzer sollten Sie den bestehenden Versicherungsvertrag erst kündigen, wenn Sie bereits eine neue Gebäudeversicherung gefunden und abgeschlossen haben. Ansonsten besteht das Risiko einer Versicherungslücke. Kommt es gerade während dieser Lücke zu einem Schaden, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

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Was gibt es bei der Kündigung der Gebäudeversicherung zu beachten?

Nach einem Eigentümerwechsel können nur der neue Besitzer oder der Versicherer das Vertragsverhältnis beenden. Die Kündigungsfrist für beträgt einen Monat nach erfolgtem Eigentümerwechsel. Stichtag ist der Termin, zu dem die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Der Käufer hat die Wahl, ob er den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen möchte oder ihn erst zum Ende des laufenden Versicherungsjahres beendet. Kündigt der Versicherer, erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang des Kündigungsschreibens.

Falls der Käufer nicht wusste, dass eine Gebäudeversicherung besteht, kann er diese noch kündigen, nachdem er vom Vertrag erfahren hat. Dazu hat er wieder einen Monat lang Zeit. Das gilt auch, wenn die Umschreibung des Grundbucheintrags erst nach Ablauf der Kündigungsfrist vorgenommen wird. Damit die Versicherung nachvollziehen kann, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt, sollten Käufer dem Kündigungsschreiben eine Kopie des Grundbuchauszuges beilegen.

Mehrfachversicherung ist nicht zulässig

Wussten Sie nicht, dass für Ihr neues Haus bereits eine Gebäudeversicherung besteht und haben einen eigenen Vertrag abgeschlossen? Eine solche Mehrfachversicherung ist dem Gesetzgeber zufolge nicht zulässig. Ihre neue Versicherungsgesellschaft muss Sie daher wieder aus Ihrem Vertrag entlassen. Prüfen Sie aber am besten noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, welche Versicherungen der Vorbesitzer abgeschlossen hat, um unnötige Zahlungen zu vermeiden.

Wer zahlt nach dem Eigentümerwechsel die Versicherungsbeiträge?

Die Veräußerung einer Immobilie geschieht meist mitten im Versicherungsjahr. Entscheidet sich ein Käufer dazu, die bestehende Gebäudeversicherung zu übernehmen, sind daher sowohl der alte als auch der neue Eigentümer zur Zahlung der Versicherungsprämie verpflichtet. Veräußerer und Käufer einigen sich untereinander, wer welche Summe bezahlt. Üblicherweise zahlen beide für den Zeitraum, in dem der Versicherungsvertrag auf ihren Namen lief. Die Parteien können sich aber auch auf andere anteilige Zahlungen einigen, beispielsweise jeder die Hälfte der Versicherungsprämie übernehmen. In den folgenden Versicherungsjahren zahlt dann nur noch der neue Besitzer die anfallende Prämie.

Haben der neue Eigentümer oder die Versicherung den Vertrag gekündigt, zahlt lediglich der Veräußerer für den Zeitraum bis zum Eintritt der Kündigung.

Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung

Wechselt ein Gebäude nach einer Zwangsvollstreckung den Besitzer, gelten für die Gebäudeversicherung weitgehend dieselben Regeln wie bei einer Veräußerung durch Verkauf. Stichtag für den Eigentümerwechsel ist allerdings nicht die Umschreibung des Grundbucheintrags, sondern bereits der Zuschlag bei der Versteigerung.

Eigentümerwechsel durch Erbe

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht diese automatisch auf den gesetzlichen Erben über. Das regeln § 1922 und § 1967 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Gleiches gilt für eine bestehende Gebäudeversicherung. Anders als ein Käufer kann ein Erbe den Versicherungsvertrag nicht außerordentlich kündigen. Möchte er die Versicherung nicht weiterführen, muss er bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin warten.

Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel vergleichen und wechseln

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, sollten Sie möglichst schnell alle bestehenden Versicherungsverträge prüfen. Entspricht die Gebäudeversicherung Ihren Vorstellungen? Oder erscheint Ihnen die Prämie zu hoch, der Leistungsumfang zu gering oder die Deckungssumme zu niedrig? Ein unabhängiger Versicherungsvergleich zeigt Ihnen, ob es am Markt Tarife mit besserem Preis-/Leistungsverhältnis gibt. Möchten Sie die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel nicht weiterführen, kann Ihnen ein unabhängiger Versicherungsmakler zeigen, welche Alternative am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.

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